Évaluation de l'immobilier

Aujourd'hui, ça vaut quoi ? Les gens, tu sais, je ne leur donne pas juste un petit rapport niaiseux que regarde ton voisin, c'est vendu tant. Dans mon rapport, ils ont la valeur économique à partir du moment où il y a eu la dernière vente sur la maison jusqu'à aujourd'hui. Ça peut être, mettons, 6 ans, 7 ans. J'explique que le prix qu'ils ont payé quand ils l'ont acheté versus les années, s'il y a la COVID, il y a un 40 % qui s'ajoute. Et sinon, il y a un montant par année qu'on met de plus de valeur. Puis à la fin, j'arrive à la huitième année et je dis voici ce que devrait valoir votre maison.

Ça, c'est une des évaluations. L'autre, si par exemple, c'est un duplex et un ultiplex, c'est une évaluation des revenus. On regarde les revenus, puis dans le coin, ça se vend 17 fois, 18 fois les revenus. Voyons voir pour des similaires, même année, en un petit bon état, qu'est-ce que je peux sortir ? Voici une valeur par les revenus. Après ça, je leur sors une valeur par rapport au différentiel, par rapport à l'évaluation municipale. Lui, c'est vendu 27 % plus cher que son évaluation municipale. L'autre, toujours dans un rayon d'un kilomètre. Lui, c'est vendu 16 fois plus cher que son évaluation municipale. Puis là, je les analyse, puis je leur dis bon, bien, OK, nous, on devrait se placer entre ça puis ça. Puis après ça, je fais une analyse complète et comparable.

Alors là, le comparable, dans la circonférence d'un kilomètre, bien, c'est toutes des maisons comme la sienne. Alors, si lui a une maison à étage, bien, c'est toutes des maisons à étage qui sont vendues dans le dernier six mois. Est-ce que c'est un système de thermopompe ou c'est simplement des cailles ? Comment est chauffée la maison ? Quels sont les revêtements extérieurs, intérieurs, les planchers ? Est-ce qu'ils ont des salles de bain neuves, les salles de bain sont finies ? Puis là, à la fin, je dois tout rétablir les prix de ceux qui sont vendus avant et qui n'ont pas les mêmes qualités que la sienne pour arriver avec des prix ajustés. Puis à la fin, je peux dire voici combien ces maisons-là auraient dû se vendre pour égaler la tienne. Et voici le critère sur 7, 8, 9 maisons comparables. Et voici, tu devrais te vendre dans cette échelle de prix-là, je donne la fourchette, entre 750 et 800 000. Et puis là, bien sûr, on vise toujours le plus élevé.

Puis à ce moment-là, on le met sur le marché, on fait une belle stratégie de vente. C'est minimum une journée de travail pour sortir toutes ces évaluations-là, quand on veut se donner la peine. Parce que quand on fait les comparables, moi j'ai toutes les photos, les 30 photos de chacune des propriétés que j'évalue qui sont comparables à la sienne. Alors au début, j'en ai peut-être une vingtaine. Je réduis ça à 7 parce que je trouve que dans les 20, ce n'est pas assez similaire pour moi. Puis là-dedans, il faut que j'agresse chacune des pièces, chacun des revêtements. Il faut en tenir compte. Le garage est simple ou il est double ? Est-ce qu'on est climatisé ou on ne l'est pas ? Alors il faut que je donne chaque petite valeur ajoutée de la maison de mon client. Il faut que j'en tienne compte avec beaucoup de rigueur. Puis c'est ça qui fait que c'est très, très demandant. Puis ça demande beaucoup de temps. Donc je vais essayer de faire tout ça.

Mais quand le rapport que je leur remets, je leur montre des fois les feuilles de travail qu'il y a en arrière. Il y a à peu près 10 feuilles de travail griffonnées. C'est certain, un courtier qui ne ferait pas sa job, en tout cas comme moi je le fais, on pourrait se faire amener en cours. Parce qu'on n'a pas bien guidé notre client sur la valeur de sa propriété. Ils vont s'asseoir avec deux autres maisons vendues dans le coin. « Regarde, il y a elle, puis il y a elle. Ça va dans le milieu, la tienne, puis c'est fini. » Moi, j'arrive avec un vrai rapport d'évaluation, avec trois autres évaluations de prix, de revenus et bien sûr l'évaluation économique.