Acheter sa résidence via sa société de portefeuille : bonne idée ou piège fiscal?

Acheter sa résidence via sa société de portefeuille : bonne idée ou piège fiscal?

Pour plusieurs entrepreneurs et professionnels incorporés, l’idée d’acheter leur résidence principale par l’intermédiaire de leur société de portefeuille peut sembler avantageuse. Après tout, si l’argent dort dans la compagnie, pourquoi ne pas l’utiliser pour se loger, tout en profitant de déductions de dépenses? Source:https://www.ledevoir.com/opinion/chroniques/920592/chronique-societe-portefeuille-proprietaire-votre-residence-principale

En théorie, ça semble logique.
En pratique, c’est souvent une stratégie qui coûte plus cher qu’elle ne rapporte.

Le piège de l’« avantage imposable »

Lorsqu’un actionnaire utilise un bien appartenant à sa société — comme une maison — on considère qu’il reçoit un avantage personnel. Cet avantage est imposable et correspond à ce qu’il en coûterait de louer la propriété sur le marché.

Par exemple : si la maison vaut 3000 $/mois en loyers, et que vous y vivez 6 mois par année, vous devrez ajouter 18 000 $ à votre revenu imposable personnel.

Vous pouvez payer un loyer à votre société pour éviter cet avantage…
mais alors, c’est la société qui paie plus d’impôt sur ce revenu.

Bref : d’un bord ou de l’autre, ça taxe.

Revenus locatifs, déductions… et taux d’impôt trop élevés

Si la propriété comprend un bachelor générant 12 000 $ par an.
Si la maison est détenue personnellement, seule la portion louée peut être déduite.
Résultat : l’impôt net demeure raisonnable.

Mais si la maison appartient à la société, toutes les dépenses peuvent être déduites — ce qui semble un avantage.
Le problème? Le revenu locatif est alors considéré comme un revenu passif, imposé autour de 50 % en société.

On se retrouve donc avec très peu de gains nets, malgré un revenu plus élevé.

Et lors de la revente?

La résidence principale détenue personnellement bénéficie d’une exemption pour gains en capital.

Ce n’est pas le cas lorsqu’elle est détenue par une société.

Même si une partie du gain peut être distribuée sans impôt via le compte de dividende en capital (CDC), la perte de l’exemption coûte cher — souvent plus que les économies potentielles réalisées en cours d’année.

Alors, quand est-ce avantageux?

Il y a quelques exceptions, par exemple :

• Propriétés à usage principalement locatif, et non personnel

• Entrepreneurs exposés à des risques de poursuites

• Stratégies successorales spécifiques pour transférer la propriété à des héritiers

• Cas particuliers où les propriétaires sont dans les tranches d’impôts les plus élevées

Mais pour la majorité des propriétaires occupants, ce n’est pas la meilleure stratégie.

Conclusion

Acheter sa résidence principale par l’entremise d’une société de portefeuille peut sembler une solution efficace pour optimiser ses finances… mais dans la majorité des cas, cette stratégie entraîne plus de coûts que d’économies. Entre l’avantage imposable, l’imposition élevée des revenus passifs et la perte de l’exemption de gain en capital à la revente, il devient vite évident que ce montage fiscal est rarement avantageux pour un propriétaire occupant.

Chaque situation demeure toutefois unique. Avant de prendre une décision qui touche à la fois vos finances personnelles et corporatives, il est essentiel de faire valider votre stratégie auprès des bons professionnels.

Un courtier hypothécaire, par exemple, peut vous aider à déterminer la structure de financement la mieux adaptée à vos besoins et à votre réalité fiscale. De même, un comptable ou un fiscaliste pourra analyser l’impact réel sur votre situation personnelle et corporative.

En immobilier comme en fiscalité, la meilleure décision est celle qui repose sur une analyse éclairée et sur l’accompagnement des bons spécialistes.

Si cet article a suscité votre intérêt pour le marché immobilier, n'hésitez pas à contacter Frédéric Cornu pour toute question ou besoin spécifique. Fort d'une expérience de plus de 25 ans en tant que courtier immobilier résidentiel et commercial, il est à votre disposition pour vous aider dans la région de Montréal et la Rive-Nord.

Représentant le Groupe Sutton-Immobilia, Frédéric Cornu est à votre écoute. Vous pouvez le joindre par téléphone au (514) 894-0101 ou par courriel à fcornu@sutton.com.

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